Kira sözleşmelerinde, kiracının tahliye nedenleri arasında yer alan “Tadilat nedeniyle kiracı tahliye davası” merak edilen hukuki konulardan biri olarak dikkat çekiyor. Bu yazımızda, tadilat nedeni ile kiracı tahliyesinin ne olduğu, nasıl yapıldığı, koşullarının neler olduğu gibi soruları yanıtlayacak ve merak edilen tüm yönleriyle konuyu sizlere aktaracağız. İşte, evde sahibi kiracı varken tadilat yapılabilir mi? Kiracıya tahliye için ne kadar süre verilir? Bu gibi sorular ve yanıtları…
Tadilat Nedeniyle Kiracı Tahliye Davası Kapsamında Yasal Düzenleme
Tadilat nedeniyle kiracı tahliye davası konusunda yasal düzenleme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) 350. maddesinin ikinci fıkrasında yer almaktadır. Madde düzenlemesine göre;
“Kiraya veren kira sözleşmesini; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir”
Hükümlerine yer verilmiş ve böylece tadilat nedeniyle kiracı tahliye davası nasıl yapılabileceğinin ana çerçevesi çizilmiştir. Yani kiraya veren, kira sözleşmesini kiralanan taşınmazın yeniden imarı amacı ile TBK’da belirlenen koşulların gerçekleşmesi durumunda sona erdirme hakkı vardır.
Tadilat Nedeniyle Kiracı Tahliye Davası Koşulları Nelerdir?
Kiracı tahliye davası ne kadar sürer? Tadilat nedeniyle kiracı tahliye davası kapasamına konu olan taşınmazın yeniden inşası ya da imarı amacı ile tahliye davası açılabilmesi için, kiralanan taşınmazda;
Esaslı bir onarım yapılması, genişletilmesi ya da değiştirilmesi işlemlerinden birinin yapılması gereklidir, burada dikkat edilmesi gereken husus esaslı olmayan onarım, genişletme ya da değiştirme durumunda kiracının tahliyesi mümkün değildir. Bu durum her somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmeli ve tadilatın önemli ve esaslı olup olmadığı belirlenmelidir.Yine bu işlemler esnasında taşınmazın kullanımının da mümkün olmaması gerekir. Yani kiracı bu dönemde kiralanan evi ya da iş yerini kullanamayacak durumda olmalıdır.Kiracı tahliye davası ne kadar sürer? Bu davanın açılması durumunda kiraya verenin, imar onayı bulunan inşaat projesini mahkemeye sunması da gerekecektir. Bu davanın ne kadar süreceği koşullara bağlı olarak değişiklik gösterir.Tadilat nedeniyle kiracı tahliye davası ile belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin sona ermesinden başlayarak bir ay içinde açılması gereklidir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemi ve sürelerine uyularak (her altı aylık dönem sonunda, en az üç ay önceden fesih bildirimi yapılarak) tespit edilecek tarihten başlayarak bir ay içerisinde açılması gereklidir. Bu davanın açılabilmesi için fesih dönemlerine ve de fesih bildirim sürelerine uygun davranılması oldukça önemli bir durumdur.
Tadilat Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?
Kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu olarak gösterilen bu durum ilk olarak mahkemeye taşınacaktır. Kiraya veren tarafından açılabilecek tadilat nedeniyle kiracı tahliye davası, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Yani bu davalara bakma görev ve yetkisi taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine aittir.
Tadilattan Sonra Taşınmazın Yeniden Kiralama Yasağı
Tadilat nedeniyle kiracı tahliye davası sonrasında belirli şartlar oluşmaktadır. Türk Borçlar Kanunu 355. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, yeniden inşa ya da imar nedeni ile kiracının tahliyesinden sonra, haklı bir sebep bulunmadıkça söz konusu taşınmazın eski hali ile üç yıl boyunca tahliye edilenden (kiracıdan) başkasına kiraya verilmesi mümkün değildir.
Yine, yeniden inşası ya da imarı tamamlanan taşınmazın yeni hali ile kiralanmasında, eski kiracının yeni belirlenecek kira bedeli üzerinden kiralama öncelik hakkı bulunmaktadır.
Bu durumda kiraya veren, taşınmazın yeni durumunu ve yeni kira bedelini gösterir yazılı bildirimi eski kiracısına yapması gerekir. Eğer eski kiracı, bu bildirim üzerine bir ay içerisinde kiralama konusundaki öncelik hakkını kullanmaz ise, kiraya veren söz konusu taşınmazı artık başka birisine kiraya verebilir.
Bu hükümlere, kiraya verenin aykırı davranması durumunda, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmayacak bir tazminatı eski kiracısına ödeme yükümlülüğü doğar.
İhtiyaç nedeniyle kiracı tahliye davası nedir, bilgi almak istiyorsanız yazımıza göz atabilirsiniz.