Kira sözleşmesi nasıl yapılır, dikkat edilmesi gerekenler nelerdir her zaman en çok araştırılan konular arasında… Kiracı ve ev sahibi ilişkileri önemli hukuki konular arasında yer alır ve ülkemiz açısından milyonlarca kiracı ve ev sahibi yakından ilgilendirir. Bu yazımızda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira sözleşmelerini ele alacağız ve kira sözleşmesi nasıl yapılır, kira sözleşmesinin feshi nasıl yapılır açıklayacağız. Keyifli okumalar…
Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmesinin tanımı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 299. maddede tanımlanmıştır. Bu tanımlamaya göre;
“Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme”
Olarak ifade edilmiştir. Kira sözleşmeleri ivazlı yani taraflara karşılıklı borç yükleyen sözleşme türlerindendir. Kiracı, kira bedelini ödemekle, ev sahibi de kiralananı teslim etmekle yükümlüdür.
Yine kira sözleşmeleri, belirli süreli ve belirli olmayan süreli olmak üzere kira sözleşmesi nasıl yapılır sorusunun iki şekli vardır:
- Belirli süreli kira sözleşmeleri, kararlaştırılan ve anlaşılan süre sonunda herhangi bir bildirime gerek olmaksızın sona erecek kira sözleşmeleridir.
- Bu şekilde bir süre belirtilmeden yapılan sözleşmeler ise, belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılırlar.
Kiralama Sözleşmelerinde Şekil
Kiralama sözleşmeleri yazılı ya da sözlü şekilde gerçekleştirilebilir. Yani kira sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması zorunluluğu bulunmaz. Ancak kira sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması ispat açısından çok önemli ve faydalıdır.
Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
İspat kolaylığı sağlaması açısından önemli avantajlar sunan yazılı kira sözleşmesi nasıl yapılır? Yazılı kira sözleşmelerinde, kiraya verilecek taşınmazın adresi, cinsi gibi bilgiler ile kiracının ve kiraya verenin kimlik bilgileri bulunur. Yine bu kısımda kira sözleşmesinin (kira kontratının) başlangıç tarihi, belirlenmişse bitiş tarihi ve kira bedeli yanında kiralanan taşınmaz ile teslim edilecekse demirbaş listesi gibi bilgilerde yer alır.
Yine yazılı kira sözleşmelerinde kira sözleşmesi ile belirlenen genel koşullar ile özel koşullarda bulunur. Kira sözleşmeleri, kural olarak iki adet düzenlenir, ancak daha fazla düzenlenmesinde de bir engel bulunmaz. Düzenlenen sözleşmeden birini kiraya veren, diğerini ise kiracı alır. Kira sözleşmelerinde bulunması gereken bilgiler şu şekilde sıralanabilir;
- Kiralanan taşınmazın adresi ve cinsi,
- Kiraya verenin adı –soyadı, adresi ile T.C Kimlik Numarası,
- Kiracının adı – soyadı, adresi ile T.C Kimlik Numarası,
- Kira sözleşmesinin süresi,
- Kira bedeli,
- Kiralanan taşınmazın kullanım amacı,
- Varsa kiralanan taşınmaz ile birlikte teslim edilen demirbaşlar,
- Kira bedelinin ne zaman, nasıl ve nereye ödeneceği,
- Kira bedelinin artış oranı (Ancak TÜFE oranını geçmemek koşuluyla),
- Depozito ödenip ödenmediği.
Yapılan kira sözleşmesi kiraya veren ile kiracının ıslak imzasını taşımalıdır. Yine taraflar dilerlerse imzaladıkları kira sözleşmesini, zorunluluk bulunmamakla birlikte noterde onaylatabilirler.
Kira Sözleşmesinin Feshi Nasıl Yapılır?
Kira sözleşmesi nasıl yapılır kadar, kira sözleşmesinin feshi nasıl yapılır sorusuna da cevap aranmaktadır. Kira sözleşmesinin feshinin nasıl yapılacağı aşağıda açıklanmıştır.
1- Bildirim Yolu ile Kira Sözleşmesinin Feshi
Yukarıda da değindiğimiz gibi kira sözleşmeleri belirli süreli ya da belirsiz süreli olmak üzere iki şekilde yapılabilirler. Kira süresinin belirlenmediği durumlarda, kira sözleşmesi belirsiz süreli kabul edilir. Yine belirli süreli sözleşmelerde belirlenen süre bitmesine karşın, taraflar yeni bir anlaşma olmadan kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli hale gelir.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, belirli süreli yapılmış ise, kiracı sürenin bitim tarihine en geç 15 gün kala bildirimde bulunarak sözleşmeyi fesh edebilir. Bu imkan kiraya verene tanınmamıştır. Kiraya veren ancak “10 yıllık uzama süreci” sonunda sözleşmeyi fesh edebilir.
Belirsiz süreli yapılan kira sözleşmelerinde ise, kiracı bahse konu sözleşmeyi her zaman feshedebilir. Kiraya veren ise yine 10 senenin sonunda uygun fesih bildirimi ile sözleşmeyi sona erdirebilir.
2- Dava Yoluyla Kira Sözleşmesinin Feshi
Kira sözleşmesinin, sözleşme taraflarınca mahkemeye başvurarak feshedilebileceği sebepler, Türk Borçlar Kanunu 350, 351 ve 352. Maddelerde sınırlı olarak belirlenmiştir. Dava yoluyla fesih nedenleri kiracıdan ve kiraya verenden kaynaklanan nedenler olmak üzere ikiye ayrılır.
Kiracıdan kaynaklı fesih nedenleri şunlardır:
- Tahliye taahhüdü,
- İki haklı ihtar,
- Kiracıya ya da birlikte yaşadığı eşine ait oturmaya elverişli konut bulunmasıdır.
Kiraya verenden kaynaklı fesih nedenleri ise şunlardır:
- Yeni malikin gereksinimi,
- Kiralanan taşınmazın yeniden imar ve inşası,
- İhtiyaç sebebiyle fesih durumudur.
Bu sebepler yasa ile belirlenmiş olup kiracı aleyhine olacak şekilde değiştirilemez ve de çoğaltılamaz. Bu sebepler dışında kira sözleşmesine eklenecek fesih sebepleri de geçersiz sayılır.
3- Olağanüstü Fesih
Kira sözleşmesinin taraflarca sürdürülmesinin bazı nedenlerle beklenemeyeceği durumlar ise yasada olağanüstü fesih nedenleri olarak sayılmıştır. Olağanüstü fesih nedenlerinin varlığı durumunda, belirli süreli veya belirsiz süreli kira sözleşmelerinde süre sona ermeden, sözleşme fesh edilebilir. Olağanüstü fesih sebepleri ise şunlardır;
- Önemli sebebin varlığı,
- Kiracının iflası,
- Kiracının ölümü
Son olarak belirtelim ki, kira sözleşmesi ile ilgili davalara bakmakla görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesidir.
İlginizi çekebilir: Kiracı Hakları Nelerdir?