Günümüzde ev sahipleri ile kiracılar arasındaki uyuşmazlıklar ile kira bedelleri, çeşitli nedenlerle sıklıkla gündeme geliyor. Bu yazımızda, hem kiracıları hem de kiraya verenleri yakından ilgilendiren Kira Bedelinin Uyarlanması Davası nedir konusunu ele alacak ve konuya dair merak edilenlere yazımızda yer vereceğiz…
Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Nedir?
Kiracı ile kiraya veren arasında, sözlü ya da yazılı olarak kira sözleşmesi kurulurken bir denge bulunur. Yani bir başka ifade ile, kiralanacak yer ile kira bedeli arasında uygun bir orantı vardır. Ancak sözleşmeden sonra kira dönemi içerisinde, çeşitli nedenlere bağlı olarak bu denge bozulabilir. İşte bu gibi durumlarda başvurulacak bir çözüm yolu olan “Kira Bedelinin Uyarlanması Davası” ile denge tekrar kurulabilecektir.
Bir başka ifade ile uyarlama davası, kira sözleşmesinden sonra ortaya çıkan, toplumun önemli kısmını etkileyen ve sosyal ekonomik dengeyi bozan olaylar neticesinde, kira sözleşmesinin taraflarından biri açısından edimin ifasının katlanılamayacak hale gelmesi durumunda söz konusu olur. Bu uyarlama davası ile değişen yeni duruma göre kira bedelinin uyarlanması talep edilir.
Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Hukuki Dayanağı Nedir?
Hukuk sistemimizde kira bedelinin uyarlanması davası için dayanak teşkil eden düzenleme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) 138. Maddesinde yer alır. Aşırı İfa Güçlüğü başlıklı TBK 138. Madde düzenlemesinde;
“- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”
Hükümlerine yer verilmiş ve böylece uyarlama davasının da genel çerçevesi belirlenmiştir.
Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Koşulları Nelerdir?
Kira bedelinin uyarlanması davasının ilgili mahkeme önünde açılabilmesi için gerekli olan koşullar ise;
Uzun süreli ve geçerli bir sözleşme bulunması gerekir (Sözleşmenin yazılı olması zorunlu değildir ancak ispat bakımından yazılı sözleşme kolaylık taşır),Olağanüstü ve önceden öngörülemeyen nedenlerle sözleşme koşullarının değişmesi gerekir (Olağanüstü hal, savaş, ekonomik kriz, salgın hastalık, toplumsal olaylar gibi),Bu değişen koşullara davacının sebep olmaması gerekir, yani olağanüstü ve yeni durumlar davacıdan kaynaklanmamalıdır. Bir başka deyişle uyarlama davasını açabilmek için gereken olağanüstü olay, önceden öngörülemeyen ve de beklenilmeyen bir olay olmalı, bu olağanüstü durumun meydana gelmesinde de davacının herhangi bir kusurunun bulunmaması gerekmektedir,Bu değişen yeni koşullar nedeni ile davacı ekonomik açıdan zorluğa düşmüş olmalıdır,Sözleşmenin mevcut durumu ile devam etmesinin, taraflar açısından katlanılamaz duruma gelmesi, bu şekilde devam etmenin dürüstlük kuralına aykırılık oluşturması gerekir,Davacı borcunu henüz ifa etmemiş ya da ihtirazı kayıt ile ifa etmiş olmalıdır (Kira sözleşmeleri açısından bakıldığında, uyarlama ileriye etkili sonuç doğuracaktır),
Şeklinde sayılabilir. Bu koşulların varlığı durumunda uyarlama davası açılarak, kira bedelinin yeni koşullara uygun olarak belirlenmesi mahkemeden talep edilebilir.
Kira Bedelinin Uyarlanması Davasını Kim Açabilir?
Kira sözleşmeleri açısından bakıldığında, iki tarafında birbirlerine karşı alacak ve borç yükümlülükleri doğmaktadır. Kiracı kira bedelini ödemek, kiraya verende kiralananı kiracıya teslim etmek borcu altındadır. Bu açıdan bakıldığında, olağanüstü koşullardan her iki tarafında etkilenmesi mümkün olduğundan hem kiracı hem de kiraya veren bu uyarlama davasını açabilir.
(Örneğin büyük bir ekonomik kriz çıkmasına bağlı olarak kira bedelinin çok düşük kalması durumunda kiraya veren, salgın bir hastalık nedeniyle işyerini çalıştıramayan işyeri kiracısı için kira bedelinin katlanılamaz duruma gelmesi halinde kiracı, bu uyarlama davasını açabilecektir)
Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Ne Zaman Açılabilir?
Kira bedelinin uyarlanması davası konusunda, hukuk sistemimiz içerisinde belirlenmiş bir dava açma süresi yoktur. Ancak kira bedelinin uyarlanması davasının, değişen yeni koşulların ortaya çıkması ile birlikte derhal açılmasında davacı açısından hukuki yarar vardır. Çünkü kira bedelinin uyarlanması, açılan davanın açılış tarihinden ileriye doğru etki edecek şekilde yapılmaktadır.
Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Görevli Mahkeme Hangisidir?
Kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin davalar, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 4. madde düzenlemesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür. Bu davaya bakmaya yetkili mahkeme ise, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi ya da davalının yerleşim yeri Sulh Hukuk Mahkemesidir.