Bir ev sahibi olmak isteyen ya da evi bulunanların çokça merak ettiği konular arasında yer alan kat mülkiyeti ve kat irtifakı kavramları nelerdir? Kat irtifakından kat mülkiyetine geçme zorunluluğu neleri kapsar? İşte tüm merak edilen yönleri ile kat mülkiyeti ve kat irtifakı tapuları…
Kat Mülkiyeti Tapusu Nedir?
Kat mülkiyeti , en basit tanımı ile inşaatı bitirilmiş ve yapı kullanım izin belgesi yani iskanı alınmış bir binadaki her bir ayrı bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkını gösterir belgedir. Bu kapsamda örneğin bir apartmanın her bir dairesi, depo, dükkan, mağaza gibi bölümleri noktasında mülkiyetin belirlenmesi kat mülkiyeti tapusu ile mümkündür. Kat mülkiyeti ile binanın arsa payı üzerinde bulunan pay, inşası tamamlanan bağımsız bölümün (daire, dükkan, depo gibi) mülkiyetine dönüşür.
Hızlı şehirleşme sonrası 1965 yılında kabul edilen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenen kat mülkiyeti, zaman içerisinde yapılan mevzuat değişiklikleri ile şimdiki halini almıştır. Artık bu yasal düzenleme ile bir binadaki her bağımsız bölüm, farklı ve ayrı bir taşınmaz olarak kabul edilir.
Bina üzerinde bulunan bağımsız bölümlerin değerleri ise, bu bağımsız bölümlerin büyüklüklerine, yer aldıkları kata, cephelerine, manzaralarına ve benzeri birçok farklı etkene göre belirlenir.
Kat İrtifakı Tapusu Nedir?
Kat irtifakı ise en basit ifadeyle bir arsa üzerinde süren inşaatta hak sahiplerini ve paylarını göstermek amacıyla çıkarılan tapudur. Kat irtifakı ya da bir başka ifade ile arsa tapusu paylı mülkiyete konu taşınmazın belirlenen paylara göre inşasını ve kat mülkiyeti kurma borcunu gösterir.
Binaların inşa sürecinde, bu inşaatların bitirilmesine kadar kat irtifaklı tapu söz konusu iken bina tamamlanıp yapı kullanım izin belgesi yani iskan alındığında artık kat irtifakı, kat mülkiyetine dönüştürülür.
1 – Kat Mülkiyeti Kurulma Şartları
Kat mülkiyeti kurulabilmesi için öncelikle binanın betonarme ya da diğer bir ifade ile kagir yapıda olması gerekir. Ahşap ve benzeri yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz. Yine kat mülkiyeti kurulabilmesi için binanın inşaatının tamamlanmış olması gereklidir. Henüz inşaatı başlamamış ya da inşası süren yapılarda kat irtifakı söz konusu olur. Yine kat mülkiyeti için yapı kullanım izin belgesi (iskan) alınmış olması gerekir ve binanın tamamının kat mülkiyetine özgülenmesi gereklidir.
2 – Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasında Bulunan Farklar
Kat irtifakı tapusu, devam eden inşaat üzerinde hak sahibi olan kişilerin paylarını göstermek ve belirlemek amacı ile alınan bir tapudur. Buna karşın kat mülkiyeti ise artık söz konusu gayrimenkulün kanunlara ve tüm yasal düzenlemelere uygun bir şekilde yapıldığını gösterir. Bu anlamda kat mülkiyeti tapusu, sahibine hukuken çok daha fazla oranda güvence sağlar.
Kat Mülkiyeti, artık binanın öngörülen projeye uygun şekilde tamamlandığı, gerekli proje ve evrakların ilgili yerlere sunulduğu ve yapı kullanma izin belgesinin de alındığını ortaya koyar. Kat Mülkiyeti ile ileride bahse konu taşınmazla alakalı proje ya da oturumdan kaynaklı problem yaşanmasının da önüne geçilmiş olur. Yine elektrik, su ve doğalgaz gibi abonelikler noktasında da kat mülkiyeti olması hukuken büyük kolaylık sağlar ve sıkıntılar yaşanmasını engeller.
3 – Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Dönüştürülmesi
Kat irtifakı kurulan inşaatın yapımının bitmesi ve iskan yani yapı kullanım izin belgesinin alınması üzerine kat mülkiyetine çevrilmesi zorunludur.
Ayrıca 634 sayılı Kanunun 23.6.2009 tarih ve 5912/1 maddesi ile değişik 3/3. Maddesinde de
“Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir”
düzenlemesi yapılmıştır.
Yani kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, yapı kullanma izin belgesi alınan binalarda, kat irtifakı sahibi olan ortak maliklerden birinin başvurusu veya ilgili belediyece düzenlenen yapı kullanım izin belgesi yani iskan ruhsatının Tapu İdaresine sunulması üzerine kendiliğinden yani resen yapılır.
Son olarak belirtelim ki; bu yapılan açıklamalar kapsamında bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetine sahip olan kişi, aynı zamanda arsa payına ve ortak kullanım alanlarındaki paylı mülkiyete dair paya da malik olur. Ancak arsa payı ile ortak kullanım alanlarındaki paylı mülkiyete konu payın bağımsız bölümden ayrı olarak devri mümkün değildir.