Taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek amacı ile tapu sicilleri, tapu müdürlükleri tarafından tutulur. Tapu, taşınmazın sahibinin yani malikinin kim olduğunu göstermeye yarayan resmi belgedir. Hukuka ve hakkaniyete uygun olmaksızın usulsüz ya da haksız olarak tescili yapılan tapu kayıtlarında ki haksızlıkların giderilmesi konusunda Tapu İptali ve Tescil davaları ile karşılaşırız. Taşınmazın aynına dair bir hak olan sahiplik konusunu içeren tapu iptal davaları, hangi mahkemeler de ve hangi usul ile açılır? Bu davalar kime karşı yürütülür? İşte konu hakkındaki tüm detaylar…
Tapu İptal Davası Kime Karşı Açılır?
Tapu iptali ve tescil davaları, tapu kaydında malik durumunda olan kişilere karşı açılır. Tapu kaydı üzerine olan yani malik olan kişinin hayatını kaybettiği durumlarda ise bu davalar, tapu sahibinin yasal mirasçılarına karşı açılır.
Olağanüstü zamanaşımına dayalı olarak açılacak tapu tescil davaları ise hazine ve ilgili tüzel kişiliğe karşı birlikte açılır.
Ayrıca bu davalarda, tapu kaydında bulunan ve üçüncü kişilere sağlanan ayni ya da şahsi hakkın da (ipotek, önalım gibi) kaldırılması istenirse, bu hak sahibine karşı da dava açılması gereklidir.
Tapu İptal Davasında Hangi Mahkeme Görevlidir?
Bu davalarda yani tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkemeler ise Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Taşınmazın büyüklüğü, sahip olduğu vasfı ya da değeri gibi özelliklerine bakılmaksızın, bu davalara bakma görevi Asliye Hukuk Mahkemelerindedir.
Bu davalarda yetki ise, Hukuk Muhakemeleri Kanunu düzenlemesine göre tüm gayrimenkul davalarında olduğu gibi taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemededir. Yani tapu iptal ve tescil davaları taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesine açılır ve bu kesin bir yetki kuralıdır. Tarafların anlaşması ya da başka nedenler ile bu davaların başka bir yer mahkemesinde görülmesi mümkün değildir.
Tapu İptal Davası Nasıl Açılır?
Tapu iptal ve tescil davaları açılırken sunulacak dilekçelerde, davaya konu taşınmaza dair kayıt bilgileri yanında gerçekleşen tapu tescil işlemlerinde gerçekleşen usule ve hukuka aykırı eylemler detaylı bir şekilde anlatılmalı ve gerekçeler açık olarak belirtilmelidir. Yine tapu kayıtları ile bu kayıtlara dayanak olan tüm bilgi ve belgelerde açılan bu dava dosyasına getirtilir.
Ayrıca taşınmaz için bilirkişi ya da keşif talepleri sunulacaksa bu işlemlerde yapılması istenenler ve incelenmesi talep edilenlerde açık bir şekilde belirtilmelidir.
Tapu İptal Davası Açma Nedenleri Nelerdir?
Tapu iptali ve tescil davası açılması konusunda en çok karşılaşılan başlıca nedenler ise şu şekilde sıralayabiliriz.
a) Vekalet Görev ve Yetkisinin Kötüye Kullanımı
Kendisine vekalet verilen ve bu yolla işlem yapma yetkisi elde eden vekil, kendisine bu görev ve yetkiyi verenin iradesine ve menfaatine uygun şekilde davranma zorunluluğu içinde bulunur. Vekil, kendisini vekil edenin zararına işlem ve eylemlerden özenle kaçınma yükümlülüğüne sahiptir. Taraflar arasında yani vekalet veren ile vekil arasında yazılı olarak düzenlenmiş bir vekalet sözleşmesi bulunuyorsa kapsam buna göre belirlenir. Ancak her durumda vekilin, vekalet verenin çıkar ve iradesine uygun hareket yükümlülüğü bulunur.
Vekilin hukuka aykırı işlemi ile vekalet verene ait bir taşınmazı devralan ve bunu bilen ya da bilmesi beklenen üçüncü kişi alıcıya karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Ancak iyiniyetli yani vekilin görevini kötüye kullandığını bilmeyen ya da bilmesi beklenmeyen alıcının ise iyi niyeti 4721 sayılı Medeni Kanunun 3. Maddesi ile korunur. Bu durumda vekalet veren ile vekil arasındaki husus, iç sorun olarak kalır.
Sahte vekaletname ile yapılan işlemler ise hukuken geçersiz olduğundan, bu sahte vekaletname ile tapu maliki olarak görülen kişiye karşı her zaman tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Ancak sahte vekaletname ile taşınmazı edinen kişi, bu taşınmazı iyiniyetli bir üçüncü şahsa devrederse, üçüncü şahsın iyi niyeti de yine Medeni Kanun uyarınca korunur.
b) Hukuki Ehliyetsizlik
Medeni Kanun 9. Maddeye göre tapuda taşınmaz devrini gerçekleştirenlerin fiil ehliyetine ve temyiz kudretine sahip olmaları gereklidir. Fiil ehliyeti bulunmayan kişinin taşınmaz satış işlem ve devirleri tapu iptali ve tescil davası konusu olur.
Medeni Kanun 15. Maddesine göre temyiz kudreti olmayanın geçerli bir iradesi olmadığından, gerçekleştireceği işlemlere de sonuç bağlanması mümkün değildir. Bu nedenle temyiz kudreti bulunmayanla işlem yapan kişinin iyi niyetli olması işlemi geçerli duruma getirmez.
c) Muris Muvazaası
Bir başka ifade ile mirastan mal kaçırma olarak da adlandırılan muris muvazaası ile mirasçıların yasal haklarından yararlanmaları miras bırakanın hileli işlemleri ile engellenir. Bu husus, en fazla miras bırakanın, kendi adına kayıtlı taşınmazı başkalarına devretmesi durumunda görülür.
Bu şekilde miras bırakan kişinin hileli taşınmaz devirleri de tapu iptal ve tescil davalarına konu olabilir. Ancak bu noktada bu davaların açılabilmesi için mirasçının miras hakkının zarar görmesi gerekli bir koşuldur. Bu nedenle bu dava ya tenkis davasıyla birlikte ya da tenkis davasının açılmasından sonra ayrı dava şeklinde açılabilir.
d) Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik
Tapu kütüklerine kaydı gerçekleşmemiş bir taşınmazı aralıksız ve çekişmesiz olarak malik sıfatıyla 20 yıl süre ile ve iyiniyetli olarak zilyetliğinde tutan kişi, söz konusu taşınmazın kendisi adına kaydına karar verilmesini talep etme hakkına sahiptir. Bu noktada 20 yıllık kazandırıcı zamanaşımına dayanarak tapu tescil davası açılması mümkün olur.
e) Aile Konutu Şerhi
Aile konutu vasfına haiz bir taşınmaz konusunda eşlerden biri diğeri tarafından verilen açık rıza olmaksızın bu konutu üçüncü kişilere devredemez ya da ipotek gibi sınırlı bir ayni hak tesis edemez.
Bu şekilde beraber ikamet edilen konutlar üzerine tapuda malik olmayan eş tarafından “aile konutu şerhi” koydurulması önem taşır. Bu şerh bulunan bir taşınmazın, eşinin rızası olmaksızın devri tapu iptal ve tescil davasına konu olabilir.
