Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, esas itibariyle üzerinde anlaşmaya varılan bir taşınmazın, karar verilen koşullar ile ilerideki bir tarihte devrinin sağlanmasına yönelik yapılır. Yani tapu memuru önünde resmi devirin yapılmasına yönelik olan ve sözleşmenin her iki tarafına da borç ve edim yükleyen bir sözleşmedir.
Peki, bu sözleşme ile taahhüt edilen borçlar nelerdir? Sözleşmenin geçerlilik koşulları nedir? Konuya dair merak edilenleri yazımızda sizlerle buluşturuyoruz.
Bu sözleşme ile vaat eden yani vaat borçlusu belirli bir gayrimenkulü yani taşınmazı satmayı taahhüt eder. Vaat alan da sözü geçen taşınmazı satın alacağını taahhüt etmiş olur. Bu itibarla adı geçen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile iki tarafında karşılıklı borçlandığı bir hukuki durum ortaya çıkmış olur.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi İçin Geçerlilik Koşulları Nelerdir?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 706 düzenlemesinde;
“Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır” açık hükmü getirilmiştir.
Yasanın bu açık düzenlemesi karşısında taşınmaz satış sözleşmelerinin resmi olarak yapılması gereklidir. Bu şekilde yapılmayan satış sözleşmeleri geçersiz olup taraflar açısından bağlayıcı da değildir.
Yine 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 29 düzenlemesi;
Bu kapsamda ileride taşınmazın mülkiyetini tapuda devir etmeyi taahhüt altına alan. Ve bir ön sözleşme niteliğine sahip olan “Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi” noter tarafından resmi senet şeklinde düzenlenir. Noter huzurunda taraflarca imzalanmalıdır.
Ayrıca 1512 sayılı Noterlik Kanunu madde 60’da sayılan noterlik görevleri arasında da Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesi düzenlenmek açık olarak sayılmıştır. Bu yasal düzenlemeler birlikte değerlendirildiğinde sözleşmenin noter tarafından düzenlenmesi ve iki tarafça da noter huzurunda imza edilmiş olması şartına bağlıdır. Daha önce yapılan bir sözleşmenin daha sonra noter tarafından onaylanması dahi sözleşmeyi geçerli hale getirmez.
Bu resmi noter huzurunda düzenleme koşulu dışında satış vaadine konu olacak taşınmazın, tapuda kaydı bulunan bir taşınmaz olması gereklidir. Tapuda kaydı bulunmayan bir taşınmaza ilişkin satış vaadi sözleşmesi yapılabilmesi mümkün değildir.
Ayrıca taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde ödenecek bedelin de açık bir şekilde sözleşme de gösterilmesi gereklidir. Ödeme bedeli ile bunun nasıl ödeneceğinin sözleşmede yer alması geçerlilik koşuludur.
Sözleşme Taraflarının Yükümlülükleri Nelerdir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde, satış yapmayı vaat eden taraf, devir tarihi olarak sözleşmede belirlenen zamanda sözleşmeye konu olan taşınmazı, alacak kişiye devretmek ile yükümlüdür.
Burada dikkat edilmesi gereken noktalardan biri satış vaadi sözleşmesi yapıldığı tarihte satacak kişinin söz konusu taşınmaza malik olması aranmaz. Ancak devir tarihinde bahse konu taşınmazın malikinin satış vaadi veren taraf olması ve bu taşınmazı alıcıya devretmesi gerekir.
Bir satış vaadi sözleşmesine karşın devir borcunu yerine getirmeyen taşınmazın satıcısı olan malike karşı, alıcı taraf tapu iptal davası açabilir. Ve tescil davası da açarak edimin hükmen yerine getirilmesini talep edebilir. Bu hususa uygulamada hükmen tescil adı verilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde alıcı olan taraf ise, sözleşmede belirlenen bedeli yine sözleşmede belirlenen sür ve şekilde ödemek ile yükümlü olur.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Hangi Hallerde Sona Erer?
Diğer sözleşmelerde de olduğu gibi satış vaadi sözleşmesi de tarafların karşılıklı anlaşarak iradeleriyle sona erdirilebilir. Yani taraflar söz konusu satış vaadi sözleşmesini feshedebilirler.
Yine satış vaadi sözleşmesindeki borçların ifa edilmesi yani yerine getirilmesi ile de sözleşme sona ermiş olur. Zaman aşımının dolması ile de satış vaadi sözleşmesi sona erer.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerhi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı alacak hakkının sözleşme dışı üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesi ise ancak bu satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerh edilmeleri halinde mümkündür.
Türk Medeni Kanunu madde 1009 düzenlemesinde yer alan;
“Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, geri alım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir” hükmü ile konu açıklığa kavuşturulmuştur.
Son olarak belirtelim ki tapu kayıtlarına şerh düşülmesinin etkisi beş yıl sürer. Yani diğer bir ifade ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesinden başlayarak. Beş yıl içinde taşınmazın, sözleşme alacaklısına tapuda devredilmediği hallerde şerhin üçüncü kişilere ileri sürülebilmesi etkisi düşer.