Apartmanlarda ve kat mülkiyetinin geçerli olduğu binalarda balkonların kapatılması uygulamaları, Dubleks Ev Teras Kapatma Cezası nedir gibi hukuki konular oldukça merak edilen konular arasında yer alıyor. Kat Mülkiyetine konu yapılarda karşılaşılan balkon kapatma bazı durumlarda bina sakinleri arasında da tartışma ve anlaşmazlıklara neden oluyor. Peki, balkonlarını kapatarak kullanmak isteyen kat malikleri ile apartman sakinlerinin durumu nedir? Hangi durumlarda balkon kapatılabilir, hangi hallerde balkon kapatma uygulaması yapılamaz? Konunun Kat Mülkiyeti Kanunu ve İmar Kanunu açısından hukuki boyutu nasıldır? İşte balkon kapatma konusunda merak edilen her şey…
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Açısından Dubleks Ev Teras Kapatma Cezası Nedir ve Hukuki Değerlendirme
Binanın dış görünüşüne de etki edecek olan kapalı balkon uygulamalarının Kat Mülkiyeti Kanunu ve İmar Kanunu açısından ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekir. Bu uygulamaların izin ve ruhsat durumları da bu sayılan kanuni düzenlemeler ile yargı mercilerinin kararları kapsamında belirlenir.
Buna göre; Balkon kapama uygulamalarını öncelikle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında değerlendirmek gerekir. Kat Mülkiyeti Kanuna göre, kat maliklerinin ana taşınmazın mimari durumunu titizlikle koruma mecburiyetleri vardır. Bu kanunun 19. maddesi düzenlemesinde,
“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.
Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir”
hükmü getirilmiştir.
Bu yasal düzenleme kapsamında kat maliklerinden birisinin, kat maliklerinin 4/5’nin yazılı rızasını almadan ana yapının ortak yerlerinde herhangi bir inşaat, tesis, onarım, farklı renkte dış badana ya da boya yaptırması imkanı yoktur. Ancak yapıda mimari proje değişikliği gereken bir inşaat faaliyeti açısından ise tüm kat maliklerinin oy birliği aranır yani kat maliklerinden birisi dahi karşı çıksa söz konusu işlem yapılamaz.
Bu genel açıklamalar ışığında ara duvar kaldırma işlemi yapmaksızın yalnızca balkonların kapalı hale getirilmesi noktasında kat maliklerinin 4/5’nin rızası yeterli olurken, ara duvarların kaldırılarak balkonun oda içine dahil edilmesi ise binada mimari proje değişikliğine gidilmesini gerektireceğinden tüm kat maliklerinin rızasına bağlıdır.
Uygulamaya yön veren Yargıtay kabulü de bu yöndedir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2016/7042 sayılı kararında da,
“Balkonların kapatılması konusu Kat Mülkiyeti Kanunu 19. maddesi uyarınca 4/5 oranında bir çoğunluk ile mümkün ise de bu durum sadece balkonun kapalı bir alan haline getirilmesine ilişkin olup, odalar ile balkon arasındaki duvarın yıkılarak kullanılması mimari projede değişiklik gerektireceğinden, ancak tüm kat maliklerinin oy birliğiyle verecekleri bir kararla mümkün olur”
şeklinde ifadelere yer verilmiş ve konunun hukuki boyutu da çizilmiştir.
3194 Sayılı İmar Kanunu Açısından Hukuki Değerlendirme | Dubleks Ev Teras Kapatma Cezası
3194 sayılı İmar Kanunu 21. Madde düzenlemesinde,
“Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir”
hükmüne yer verilmiştir.
Bu açıdan değerlendirildiğinde balkonların kapatılmasında ruhsat alınıp alınmaması gerekliliği, balkonun kapatılması ile bağımsız bölüm sayısı ve alanının artıp artmadığı, çekme mesafesinde ihlal yapılıp yapılmadığı, binanın statiğine zarar verilip verilmediği, cephe görünümünde oluşan değişikliğe göre belirlenir.
Bu kapsamda oda ile balkon arasındaki duvarın kaldırıldığı durumlarda bağımsız bölüm alanı artacağından bu inşai faaliyetler için ruhsat alınması gereklidir. Yalnızca balkonun kapatıldığı durumlarda ise durum balkonun gömme ya da çıkma balkon olmasına göre ayrı ayrı değerlendirilir.
Yeni ve fazla alan elde edilmeyen, çekme mesafesini ihlal etmeyen, cephe görünümünde esaslı değişikliğe yol açmayan gömme balkonlarda ayrıca bir ruhsat gerekmez iken, çıkma balkonların ruhsatsız şekilde kapatılması ise mümkün değildir. Ayrıca şunu da belirtmek gerekir ki çıkma balkonlarda kapama yapılması mesafe ihlaline neden olduğundan kanuna aykırı uygulama olarak kabul edilir.
Ek olarak: Projeye aykırı olarak cam balkon kapatmak ile ilgili Yargıtay kararı ise;
Sistemin sabit eser niteliğinde olup bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan yapılamayacağı, Balkonu kapatma malzemesinin saydam ya da ışık geçirmeyen nitelikte olması veya tek parçadan ya da birkaç parçadan oluşmasının bina statiğini etkilememesi çevreye zarar vermesinin sonucu değiştirmeyeceği / Balkonun projeye aykırı olarak kapatılması nedeni ile eski hale getirilmesine karar verilmesi yönündedir.
Yukarıda yapılan veya yapılacak olan balkon ve teras konularına yönelik dava ya da temyiz konuları üzerinde durduk. Balkon yapımında kat maliklerinden birinin dava etmesi durumunda eski hale getirmek gerekli mi veya açılan davanın reddine karar verilmesi durumda neler yapılabileceğiyle ilgili konulara değindik.