Kat mülkiyetine konu olan yapılarda yani apartmanlarda balkonu eve katmak ya da odaya katılması uygulamalarının hukuki boyutu merak edilen konular arasında bulunuyor.
Balkonun eve katmak yani balkonun mutfağa ya da salona eklenmesi kat malikleri arasında anlaşmazlıklara neden olabilecek bir mesele niteliğine sahip. Peki, balkonu odaya ve balkonu eve katmak yasal mıdır? Balkonu mutfağa eklemek için izin gerekir mi? Balkonu eve katmak için ruhsat alınmalı mıdır?
İşte çok merak edilen balkonu eve katmak konusuna ilişkin tüm yasal durumu sizler için bir araya getirdik…
Balkonu Odaya Katmak Balkon Kapatmaktan Farklı mıdır?
Öncelikle belirtelim ki balkonun kapatılması işlemi ile balkonun iç duvarların yıkılarak eve yani mutfağa ya da odaya eklenmesi arasında hukuksal açıdan farklılıklar bulunur. Biz bu yazımızda balkonun eve katılması konusunu ele alacağız.
Balkonun kapatılması konusunu merak edenler ise yine sitemizde daha önce yayınlanan “Balkon ve Teras Kapatmanın Kat Mülkiyeti Kanunu ve İmar Kanunu Açısından Hukuki Boyutu” başlıklı yazımızı inceleyebilirler.
Balkonu Mutfağa Katmak İçin İzin Gerekir mi?
Tekrar konumuza dönecek olursak, balkonun eve katılması meselesini Kat Mülkiyeti Kanunu ve İmar Kanunu açısından ayrı ayrı ele almak gerekir.
1- Balkonun Eve Katılmasının 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Yönünden Hukuki Olarak Değerlendirilmesi
Balkonu odaya katma konusunun ilk olarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında değerlendirilmesi gerekir. Kat Mülkiyeti Kanununa göre, tüm kat maliklerinin ana taşınmazın “mimari durumunu titizlikle koruma” mecburiyetleri bulunur.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, kat maliklerinden biri, diğer kat maliklerinin 4/5’nin yazılı olarak rızasını almaksızın ana yapının ortak bölümlerinde (ortak yerlerde) herhangi bir onarım, inşaat, değişiklik, tesis, farklı renkli dış badana veya boya yaptıramaz.
Bununla birlikte binada mimari proje değişikliğine neden olabilecek bir inşaat faaliyeti yönünden ise artık tüm kat maliklerinin oy birliği ile rızası aranır. Mimari proje değişikliğine neden olacak bir uygulamada kat maliklerinin 4/5’nin izni yeterli olmaz tüm kat maliklerinin oybirliği gerekir. Bir başka ifade ile kat maliklerinden biri dahi bu uygulamaya (mimari proje değişikliği gerektiren inşai faaliyet) karşı çıksa bahse konu değişiklik yapılamaz.
Bu kapsamda ara duvarların kaldırılması suretiyle balkonun ev içine dahil edilmesi yapıda mimari proje değişikliği gerektireceğinden ancak tüm kat maliklerinin rızası ile mümkündür.
Konuya dair Yargıtay kabul ve uygulaması da bu şekildedir. Örnek olması bakımından Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2016/7042 sayılı kararı;
“Balkonların kapatılması konusu Kat Mülkiyeti Kanunu 19. maddesi uyarınca 4/5 oranında bir çoğunluk ile mümkün ise de bu durum sadece balkonun kapalı bir alan haline getirilmesine ilişkin olup, odalar ile balkon arasındaki duvarın yıkılarak kullanılması mimari projede değişiklik gerektireceğinden, ancak tüm kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri bir kararla mümkün olur”
İfadelerine yer verilmiş ve balkonun eve katılması için gerekli olan tüm kat maliklerinin oybirliği ile iznine işaret edilmiştir.
2- Balkonun Eve Katılmasının 3194 Sayılı İmar Kanunu Yönünden Hukuki Olarak Değerlendirilmesi
3194 sayılı İmar Kanunu’na göre ruhsat alınmış yapı ve binalarda herhangi bir değişikliğe gidilebilmesi içinde yeniden ruhsat alınması gerekir. Ancak yapılacak değişiklik ile bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyor ya da nitelik değişmiyorsa ruhsat alınması gerekliliği bulunmaz.
Bu genel açıklama ışığında oda, salon ya da mutfak ile balkon arasındaki duvarın kaldırılarak balkonun eve katılması durumunda, bağımsız bölümün alanı artacağından, ayrıca bu tür bir inşai faaliyet için ruhsat alınması da lüzumlu ve gereklidir.
İlginizi Çekebilir: Apartman Ortak Alanları Devredilebilir mi? Ortak Yerlerin Kullanımı Kat Malikine Bırakılabilir mi?