Türkiye açısından son derece önemli bir sektör olan inşaat alanında çok sık karşılaşılan, Arsa Payı Karşılığı İnşaat sözleşmesi ya da diğer bir ifade ile Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesi oldukça merak edilen sözleşme türleri içerisinde yer alır. Bu yazımızda “Arsa Payı Karşılığı (Kat Karşılığı) İnşaat Sözleşmesi” hakkındaki merak edilen tüm detayları sizler için bir araya getirdik.
Arsa Payı Karşılığı (Kat Karşılığı) İnşaat Sözleşmesi Ne Demektir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ya da diğer bir ifadeyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi, iki taraflı ve iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, arsayı müteahhite yani yükleniciye devretme, yüklenici de bunun karşılığında arsa üzerine yaptığı inşaattan anlaşılan sayıda bağımsız bölümü arsa sahibine teslim etme borcunu yüklenir.
Bu sözleşmede yüklenicinin yani müteahhitin, devir aldığı arsa üzerinde inşa ettiği yapının tüm bağımsız bölümlerini mimari projeye uygun olarak bitirip, anlaşılan kadar bağımsız bölümü arsayı devir aldığı kişiye teslimi gereklidir.
Bu sözleşme, hem yapılacak inşaat işlemleri nedeniyle hukuk sistemimizde tanımlanmış “Eser Sözleşmesine” ilişkin, hem de taşınmaz devri söz konusu olduğundan “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine” ilişkin hükümleri birlikte barındıran, karma niteliğe sahiptir.
Arsa Payı Karşılığı (Kat Karşılığı) İnşaat Sözleşmesi Hangi Şekilde Yapılır?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devri taahhüdü içeren bir sözleşmedir. 1512 sayılı Noterlik Kanunu 60/3 Maddesi uyarınca gayrimenkul satış va’di sözleşmesi yapmak noterlik görevleri arasında sayıldığından, bu sözleşmenin de (kat karşılığı inşaat sözleşmesi) noterlik tarafından resmi şekilde yapılması gerekir.
Bu anlamda noterlikçe yapılmamış bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kural olarak geçersizdir. Bu durumda taraflar, verdiklerini ancak Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince geri isteyebilirler.
Arsa Payı Karşılığı (Kat Karşılığı) İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibinin Borçları Nelerdir?
Bu sözleşmede, arsa sahibi öncelikle arsayı ya da inşaat yapılacak kısmını inşaat yapımına elverişli olarak müteahhite yani yükleniciye teslim etmekle yükümlüdür. Ayrıca arsa sahibi, inşaat yapımı için (Belediye, tapu ve diğer resmi dairelerdeki işlem ve prosedürler için) yükleniciye bu konuları kapsar nitelikte bir vekalet vermelidir.
Arsa Payı Karşılığı (Kat Karşılığı) İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Borçları Nelerdir?
Bu sözleşmede yüklenicinin esas borcu, anlaşılan inşaatı sözleşme hükümlerine uygun, özenle yapmalıdır. Yani yüklenici bahse konu inşaatı sözleşmede belirlenen çerçevede yapmakla yükümlüdür. Yine müteahhit yani yüklenici yaptığı yapıdan, üzerinde anlaşılan bağımsız bölüm ya da bölümleri arsa sahibine teslim etmekle de yükümlüdür. Bu teslim için bir süre belirlenmişse buna uyulması gereklidir.
Ayrıca şartları oluşmuşsa (arsa sahibinin zamanında muayene ve ihbar gibi işlemleri süresinde yapması koşuluyla) yüklenici, bahse konu inşaatta ortaya çıkması muhtemel ayıplardan da (sözleşme ile kararlaştırılan ve inşaatın taşıması gereken teknik özelliklere uygun olmaması halinde) sorumlu olacaktır.
Ayıplı teslim durumunda arsa sahibi Türk Borçlar Kanunu 475. Madde hükümleri gereğince seçimlik haklara sahip olacaktır. Bu seçimlik haklar ise şunlardır;
Bağımsız bölüm kullanılamayacak kadar ayıplı ise ya da arsa sahibinden kabul beklemek hakkaniyete aykırı olacaksa, arsa sahibi bu durumda sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.Arsa sahibi bahse konu ayıbı gidermeye yetecek kadar bir bedel indirimi yapabilir.Eğer ayıp aşırı masraf gerektirmiyorsa, arsa sahibi ayıbın bedelden mahsubu yoluna da başvurabilir.
Müteahhit yani yüklenici sözleşmeye konu inşaatı bitirme ve de bağımsız bölümleri teslim konusunda temerrüde düşerse, arsa sahibi aynen ifa ve gecikme tazminatını isteme hakkına sahiptir. Yine kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesinde, sözleşmeye aykırılık halleri için bir cezai şart belirlenmişse, yüklenicinin edimlerinin ifasını geciktirmesi halinde bu cezai şartta arsa payı sahibi tarafından talep edilebilecektir.