Apartman ve site ortak alanlarında tadilat ya da onarım en çok merak edilen hukuki konular arasında yer alıyor. Bu yazımızda konuya dair merak edilenleri sizin için bir araya getirdik. İşte bütün yönleri ile apartman ve sitelerde ortak yer tadilat konusu…
Site Ortak Alanlarında Tadilat ve Onarım
Apartman ortak alanlarında tadilat konusunda yasal düzenleme 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 19/2 Maddesinde düzenlenmiştir. Madde düzenlemesinde;
“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz”
Hükmüne yer verilmiştir. Bu yasal düzenleme uyarınca apartmanların ya da sitelerin ortak alan olarak kabul edilen yerlerinde tadilat, değişiklik, onarım veya tesis yapılması için kat maliklerinin toplanarak 4/5 oranında çoğunlukla karar almaları gerekir.
Uygulamada ve teoride ise kat maliklerinin yazılı rızalarının alınması için toplantı yapılmasına gerek olmadığı kabul edilir. Kat malikleri ile tek tek görüşülmek suretiyle yazılı rızaları alınarak gereken çoğunluk da sağlanabilir.
Faydalı Yenilik ve İlaveler
Bunun yanında yine Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak alanlarda yapılacak faydalı yenilik ve ilavelerde ise sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanması yeterli görülmüştür. Bu konuya dair düzenleme ise Kat Mülkiyeti Kanunu 42. Maddesinde düzenlenmiştir. Madde düzenlemesinde söz konusu husus;
“Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır”
Denilmek suretiyle hüküm altına alınmıştır. Bu yasal düzenleme uyarınca ortak alanlarda yapılacak tadilat ve ilaveler herkes için faydalı ise artık 4/5 çoğunluk aranmaz, sayı ve arsa payı çoğunluğunun yazılı rızası yeterli olur.
Oy Birliği Gereken Konular
Ana taşınmazın mimari projesinde değişiklik gerektiren tadilat ve ilavelerde ise kat maliklerinin oy birliği aranır. Örneğin ilave kat çıkılması gibi.
Ortak alanlarda onarım, tadilat ya da ilave veya yenilik yapılması durumunda, yukarıda belirlenen oranlara uyularak karar alınması durumunda bu yapılan işlerin masraflarından tüm kat malikleri arsa payları oranında sorumlu olurlar.
Son olarak belirtelim ki; Ortak yerlerdeki bir bozukluğun ana yapıya ya da bağımsız bir bölüme veyahut bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin ya da ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespiti durumunda, bu güçlendirme ya da onarımın projesine ve de tekniğine uygun olarak yapılmasında kat maliklerinin ayrıca rızası aranmaz.