Türkiye’de toplu yaşam alanlarının en önemlisi olan konutlarda 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ne anlama gelir? Kat Mülkiyeti nedir? Nasıl alınır? İşte, tadilat yapmadan önce bilinmesi gerekenler…
Toplu yaşantının en temel yaşam alanları konumunda olan apartmanlarda, komşular ile birlikte yaşamak bazı anlaşmazlıklara yol açabiliyor. Bu kapsamda apartmanlarda yapılacak olan tadilat, onarım, genişletme, ekleme gibi konular ve bunların nasıl yapılacağı ise çok sayıda insan tarafından merak ediliyor…
Bu yazımızda toplu yaşam alanlarında yapılacak uygulamalara dair ayrıntılı bilgileri sizlere ulaştıracak ve konunun hukuki boyutunu inceleyeceğiz.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 23.06.1965 tarihinde kabul edilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu esas itibari ile maliklerin mülkiyet haklarının sınırlarını belirleyip onları korurken aynı zamanda toplu yaşamdan kaynaklanan hakların ve sorumlulukların da tespitini sağlar.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 1965 yılında kabul edildikten sonra söz konusu Kanun’a 1969, 1983, 2007, 2009, 2011, 2015, 2018 ve 2019 yıllarında bazı eklemeler ve değişiklikler yapılmıştır. Bu şekilde değişen ve güncel sorunların mümkün olduğu kadar kanun kapsamında çözümlenmesi hedeflenmiştir. Bu nedenle toplu yaşam alanlarında yönetim planları ve Kat Mülkiyeti Kanunu temel kaynaklar durumundadırlar.
1 – 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Uyarınca Apartman Yönetim Planları
Bir yapıda ve apartmanda esas olan o apartman ve yapının yönetim planıdır. Yönetim planları tapuya tescil edilir ancak bu planların Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve hukukun ana ilkelerine aykırı hükümler taşıması mümkün olamaz.
Yönetim planı olmaması ya da kanuna aykırı olan plan bulunması durumunda kat mülkiyetine tabi binalarda Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri esas alınır ve kat malikleri de bağımsız bölümleri üzerinde ancak bu kanun sınırları dahilinde tasarrufta bulunabilirler.
Başta kat malikleri olmak üzere kiracılar ve oturma hakkına sahip olanlar hem kendilerine ait bağımsız bölümlerde hem de ortak alan ve yerleri kullanırken doğruluk ilkelerine uymak, birbirlerini rahatsız etmemek, haklarını çiğnememek, Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planındaki düzenlemelere uymakla yükümlüdürler.
2 – Bağımsız Bölümlerde Uygulamalar
Kat malikleri kendi bağımsız bölümlerinde, ana binaya zarar verebilmesi muhtemel nitelikte bir onarım, ilave, tesis veya değişiklik yapamazlar. Taban, tavan ya da duvar yolu ile birbirlerine bağlantıları bulunan bağımsız bölümlerin birbirleri ile bağlantılı yerlerinde, ancak bu bölüm maliklerinin ortak rızasıyla ve ana yapıya zarar vermemek koşulu ile onarım, ilave, tesis ya da değişiklik yapılabilir. Her bir kat maliki ana yapıya ve diğer bağımsız bölümlere, kendi kusuru ile verdiği zararlardan dolayısıyla öteki kat maliklerine karşı sorumlu olur.
3 – Ortak Alan ve Yerlerdeki Uygulamalar ve Bu Alanların Kullanım Hakkı
Yukarıda daha önce değindiğimiz değişiklikler kapsamında kat mülkiyetine konu yapılardaki ortak alan ve yerlerin tanımı ve kapsamı genişletilmiştir. Yapılan değişiklikler ile kolonlar ve taşıyıcı sistemler de ortak yerler dahilinde yeniden tanımlanmıştır.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 16. maddesinde ortak yerler üzerinde kat maliklerinin hakları;
“Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır” şeklinde belirlenmiştir.Ancak ortak yerlerden yararlanma hakkı yönetim planında kat malikleri arasında anlaşma yolu ile de belirlenebilir. Yönetim planında aksine bir hüküm bulunmadıkça, ortak alanlar üzerinde tüm kat malikleri arsa payları oranında maliktirler ve kullanım hakkına sahiptirler. Kanun metninde ‘kat maliki’ ifadesine yer verilse de, kira ilişkisinde bulunan kullanım hakkının doğal sonucu kiracılar da bu ortak alanlardan mal sahibine izafeten yararlanabilirler.
Ortak alanlardaki uygulamalar ile tadilatlar açısından ise, Kat Mülkiyeti Kanunu 19. Maddesinde;
“Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz” düzenlemelerine yer verilmiştir.
Bu kapsamda, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası bulunmadıkça ana yapının ortak alanlarında inşaat, tadilat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana ya da boya yaptırılamaz.
Bunun istisnası ise ortak alan ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya ya da bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin ya da ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmayacağı şeklinde hüküm altına alınmıştır.
4 – Kat Maliklerinin Oy Birliğinin Aranacağı Uygulama ve İşlemler
Ayrıca 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 45. Maddesinde de kat maliklerinin oy birliği ile yapabileceği işlemler belirlenmiştir. Madde düzenlemesinde;
“Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir” hükmüne yer verilmiştir.
Yine ana yapıda mimari proje değişikliği gereken bir inşaat faaliyeti açısından da tüm kat maliklerinin oy birliğinin aranacağı Yargıtay kararları ile belirlenmiştir. Ayrıca ana yapının üstüne kat ilavesi ya da mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması ya da zemin veya bodrum katlarında ya da arsanın boş kısmında 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 24. maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için kat malikleri kurulunun da buna oy birliğiyle karar vermesi gerekir.